Kiedyś przymierzałem się do kupienia tzw. apartamentu na warszawskim Wilanowie. Mieszkanie o powierzchni 120 metrów kwadratowych miało kosztować milion dwieście tysięcy, ale ze względu na mój rok osobisty raptem staniało do okrągłego miliona. Trochę mnie to zachęciło, mimo, że choć to prestiżowy Wilanów, to jednak dla Warszawiaka nie centrum .

Pojechałem zatem do Wilanowa, co prawda, nie tak jak kiedyś pociągiem tylko autem, przyjrzeć się lokalowi z bliska. W salonie pięknie prężyło się 3 milimetrowe pęknięcie biegnące po przekątnej przez całą ścianę nośną. Zapytałem sprzedawcę co to jest, powiedział, że „to nic wielkiego, bo budynek osiada i to jest naturalne, ale jeśli jest to jakiś problem, to on proponuje rabat 100.000 złotych od wcześniej wynegocjowanej ceny miliona złotych. To był jedyny przypadek, kiedy w ciągu jednego dnia praktycznie nic nie robiąc zarobiłem na czysto 300.000 złotych. Oczywiście teoretycznie. Apartamentu nie kupiłem. Nie lubię osiadających budynków, a już apartamentów z pęknięciami ścian nośnych się zwyczajnie brzydzę.

Powiedzmy, że miałem szczęście. Lokal, który mi proponowano był już wybudowany, a jego wady były widoczne. Wiedząc co znaczy budowanie budynków na bagnach rozumiałem, że te 300.000 ekstra rabatu, to nie mój zarobek, tylko panika sprzedającego, aby pozbyć się „śmierdzącego jaja”. W innej sytuacji są ludzie, którzy nie posiadają wiedzy budowlanej, a co gorsza mieszkania kupują zanim zostaną wybudowane.

Tak zwane „wady ukryte” (wynikające np. z błędów budowlach, zastosowania niewłaściwych materiałów, technologii, uchybienia sztuce budowlanej) w nowo wybudowanych budynkach pojawiają się przeważnie nie od razu tylko po dłuższym czasie, kiedy już wszystko pomiędzy klientem i deweloperem zostało rozliczone. Co prawda, zgodnie z ustawą o prawach konsumenta i przepisami kodeksu cywilnego, obowiązuje przez pięć lat rękojmia. Cóż, kiedy jej wyegzekwowanie bywa iluzoryczne. Aby dochodzić swoich praw trzeba udać się w trudną i długą podróż prawną. Przeważnie oznacza to wynajęcie prawnika, wpłacenie opłaty sądowej od pozwu (której wysokość stanowi procent od wartości sporu, to dodatkowy koszt, na poniesienie którego już nie każdego stać), przygotowanie ekspertyzy budowlanej i czekanie na rozstrzygnięcie, najpierw w pierwszej, a potem być może i drugiej instancji. Wymaga to dużych pieniędzy, czasu i cierpliwości.

Deweloperzy przeważnie tworzą spółki celowe, które po zakończeniu inwestycji są likwidowane i szukaj wiatru w polu. Tak przeważnie kończą się spory toczone przed sądami. Tymczasem klient jest ewidentnie stratny i spadają na niego obowiązki związane z usunięciem skutków wad ukrytych. Potrafią to być kosztowne przedsięwzięcia. Jeśli nieruchomość została kupiona na kredyt (oby nie deminowany we franku szwajcarskim), to jest wielce prawdopodobne, że środków na walkę z „wadami ukrytymi” nie ma. Pat.

Czy takiej sytuacji można uniknąć? Można kupować zamiast „nieruchomości w worku” na rynku pierwotnym, szukać czegoś na rynku wtórnym. Wtedy wszystko jest już, mniej więcej, sprawdzone. To oznacza jednak wówczas wiele niechcianych kompromisów. Poza tym możemy kupić mieszkanie w budynku, który ma np. pięć lat, a wada ukryta ujawni się po siedmiu czy ośmiu w postaci pękających ścian czy innych awarii.

Jeśli komuś zależy na rynku pierwotnym powinien szukać rozwiązania poprzez ubezpieczenie od od wad ukrytych. Wówczas roszczenie wysuwa się wobec ubezpieczyciela. W Polsce takie rozwiązanie jest rzadkością, mimo że w innych państwach sprawdza się z powodzeniem. Najlepszym rozwiązanie byłoby obligatoryjne wykupienie takiej polisy przez wszystkich deweloperów, to zabezpieczyłoby interesy klientów. Oczywiście takie ubezpieczenie kosztuje, ale w skali całej inwestycji w nieruchomość i możliwości zabezpieczenia się przed wadami ukrytymi, których naprawa może być bardzo kosztowna, bo często dotyczy kluczowych elementów budynku takich jak fundamenty czy ściany nośne, byłoby to opłacalne. Koszty ubezpieczenia w przypadku obowiązkowych ubezpieczeń nie byłyby takie wysokie, albowiem ze względu na skalę i wartość polis ryzyko uległoby znacznemu rozproszeniu. Warto zwrócić uwagę, że np. w Wielkiej Brytanii żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego pod zakup nieruchomości, jeżeli nie posiada ona wykupionej tego typu polisy.

Alternatywą dla oferty sektora ubezpieczeniowego mogłyby być towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych. Najważniejsze jest uregulowanie prawne kwestii ubezpieczenia od wad ukrytych, aby kosztów nie ponosili obciążeni kredytami hipotecznymi właściciele mieszkań, tak jak ma to obecnie miejsce.

Komentarze (19):

  1. Avatar
    Leo

    Niedoróbki, ktore wychodzą po latach, to prawdziwa zmora kupujących. Sam padłem tego ofiarą. I co gorsza cieżko sie przed tym zabezpieczyć.

  2. Avatar
    Helenka

    Ładne kwiatki. Ludzie podejmują największy wysiłek życia, zadłużają się na 30 albo więcej lat i dostają bubel. Koszmar!

  3. Avatar
    Avatar

    Polacy mają obciążający kult własności. Lepiej wynajmować mieszkanie i nie martwić się tymi wszystkimi ukrytymi czy jawnymi wadami.

  4. Avatar
    cent

    Ciekawe co ma na myśli autor, enigmatycznie pisząc „najważniejsze jest uregulowanie prawne kwestii ubezpieczenia od wad ukrytych”?

  5. Avatar
    Totem

    W Wilanowie, gnieździe lemingów, mieszkania powinny być za dopłatą, całe osiedle jest wybudowane na bagnach, musi się zapadać.

  6. Avatar
    Peter

    To ciekawy temat. Warto zauważyć, że w wielu przypadkach developerami były banki, które potem udzielały kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich – żadnych franków, żaden kredytobiorca nie widział. Ile razy banksterzy okradli Polaków nikt tego nie zliczy, a KNF zawsze im da alibi.

  7. Avatar
    mietek

    ubezpieczenie deweloperów od wad ukrytych w budynkach to słuszna idea, tylko jak ją wprowadzić w życie? Czy koszty z tym związane nie będą nadmiernie przerzucane na klientów?

  8. Avatar
    BoB

    Może i jestem staroświecki, ale właśnie przez takie rzeczy zawsze rozglądałem się na rynku wtórnym. Jak coś już stoi to mam pewność, a nie niby nowe mieszkanko, pięknie ładnie, a potem dochodź swoich praw i lataj po sądach zestresowany cały czas.

  9. Avatar
    QwintEsencja

    Ano mamy prawo które pozwala złodziejom i krętaczom się wywinąć. Tak mówią sądy, i tak orzekają kiedy trzeba tak orzekać. Nie ma wtedy żadnej mowy o słuszności i sprawiedliwości. Za to jak trzeba orzekać wbrew prawu wtedy mamy słuszność i sprawiedliwość. Mamy sędziów z dużym RODZINNYM doświadczeniem. Którzy w wieku lat dwudziestu paru zaczynają orzekać. To że deweloperzy mogą bezkarnie okradać to jedynie objaw chorego do szpiku kości systemu prawnego.

  10. Avatar
    bm

    Gratulacje dla autora że podaje na tacy gotowe rozwiązanie. Ciekawe, jak polskie firmy ubezpieczeniowe poradziłyby sobie z takim obowiązkowym wykupem polis. Bez wprowadzenia takich mechanizmów developerzy mogą coraz częściej budować na rympał, skoro potem są nieosiągalni w praktyce.
    Swoją drogą, gdyby u nas były silne organizacje konsumenckie, to przed zakupem mieszkania można by było u nich poznać np. historię developera. Nie tę z jego strony internetowej. Ale chyba mamy zbyt ubogie społeczeństwo aby takie organizacje mogły się utrzymać.

    1. Avatar
      Emil

      U nas to nawet Urząd Kontroli Konkurencji i Konsumentów jest oszustwem. W mojej okolicy jest już DZIESIĘĆ carrefourów, jestem nimi OTOCZONY. Jest tak gęsto, że nie żadna konkurencja nie ma szans. To się nazywa wolny rynek?

    2. Avatar
      Oculus

      Gdyby wprowadzono obowiązkowe ubezpieczenie, koszty byłyby stosunkowo niewielkie, albowiem aktuariusze mogliby rozproszyć ryzyko czyli obniżyć składkę.

  11. Pingback: Nieruchomości w worku | Stowarzyszenie Poszkodowanych Wadami Budowlanymi

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.