Archiwa tagu: nieruchomości

Prywatyzacja_PKP_Cargo_6252947

Polska kolej lata zapaści ma już definitywnie za sobą. Pozostaje pytanie, jak i kiedy doścignie poziom zachodnioeuropejskich konkurentów?

Ostatnie dwie dekady to w przypadku polskiego kolejnictwa kilometry zmodernizowanych linii, pozwalających pociągom rozwijać znacznie większe prędkości. Dla podróżujących to również poprawa komfortu podróży, przynajmniej na niektórych trasach. To także nowe rozwiązania przewozów pasażerskich w poszczególnych regionach. Pozytywnym przykładem mogą być Koleje Mazowieckie, w innych częściach Polski są mniejsze sukcesy. Do tego – jak w przypadku PKP Cargo – umiejętność przekonania do trudnych zmian związkowców.

W grupie PKP jest kilkanaście spółek. Zajmują się one przeróżnymi sprawami, często mającymi niewiele wspólnego z transportem kolejowym jak usługi informatyczne (to jeszcze można zrozumieć) ośrodki wczasowe, usługi poligraficzne, inwestycje w nieruchomości. Osiągają one lepszy i gorsze rezultaty. Część z nich w ostatnich latach komunikowała pozorne sukcesy, choć ich prawdziwa kondycja była mało optymistyczna. Innym udało się wyjść na prostą. Każda ze spółek ma swój konkretny obszar działania, za który odpowiadają ich zarządy. Za całość odpowiada Polskie Koleje Państwowe SA.

Samo PKP SA nie prowadzi usług przewozowych. Tym zajmują się inne organizacje z Grupy. Do zadań PKP SA należy realizacja procesów restrukturyzacyjnych, zagospodarowanie zbędnego majątku, zarządzanie płynnością finansową spółek Grupy PKP, koordynacja przedsięwzięć związanych z ich rozwojem i przygotowywanie projektów prywatyzacyjnych.

W praktyce opisane zadania PKP SA są to tylko frazesy, albowiem w rzeczywistości ciężar zmian brały na siebie poszczególne spółki. Jeśli odniosły sukces, to było to komunikowane jako sukces PKP SA. Jeśli były niepowodzenia odpowiedzialność za to ponosiły zarządy konkretnej spółki zależnej. Jedynym rzeczywistym zakresem działalności PKP SA są nieruchomości rozsiane w całej Polsce. Część z nich posiada doskonałe lokalizacje będące atrakcyjne dla inwestorów budowlanych. Tę część działalności należałoby wyodrębnić do specjalistycznego podmiotu.

Tworzenie struktur powiązanych i konsolidacja ma sens wtedy kiedy wywołuje efekt synergii. Tymczasem w Grupie PKP takie zjawisko nie zachodzi. Część spółek, w mniejszym lub większym stopniu, konkuruje ze sobą na warunkach komercyjnych, można nawet powiedzieć, że dochodzi do gospodarczego kanibalizmu, inne zupełnie nie są związane z wiodącą działalnością. Trudno mówić wówczas o wykorzystaniu efektu synergii, bo to raczej groch z kapustą.

W tej sytuacji warto zadać pytanie: czy PKP SA – w formie kosztownego nadzorcy całej Grupy – jest w ogóle potrzebne? Czy nadzorcze funkcje nie dublują się częściowo z nadzorem pełnionym przez Ministerstwo Infrastruktury? Może więc nadzór należy, bez zabawy w „głuchy telefon” (transmisja zaleceń kierowana od właściciela do poszczególnych spółek przez pośrednika w postaci PKP SA), powierzyć bezpośrednio resortowi, a spółkom pozwolić działać na własny rachunek i odpowiedzialność?

Mówi się o 60 miliardach euro z unijnych funduszy na to, by polska kolej definitywnie zerwała z przeszłością. Jak informowały media, m.in. „Dziennik Gazeta Prawna”, może okazać się to pobożnym życzeniem. Szczególnie teraz, gdy relacje polskiego rządu z unijnymi urzędnikami są lodowate. Polskie projekty na pewno będą oceniane surowo. Nie jestem pewien, czy obecny sposób zarządzania Grupą PKP gwarantuje umiejętne poradzenie sobie z tym wyzwaniem?

BSnIxiAvqF

Niedostatek pieniędzy, a zwłaszcza ich brak dla większości stanowi poważny problem. Jednak mniejszość, która posiada nadwyżki finansowe też jest nieszczęśliwa. Pieniądze zawsze przyprawiają o ból głowy.

Polacy mają słabe doświadczenia z bankami. W okresie tzw. Polski Ludowej system finansowy był wynaturzony. Po 1989 roku banki, nieoczekiwanie, zaczęły się jawić jako najbezpieczniejsze narzędzia do przechowywania i pomnażania pieniędzy. Wysokie odsetki lokat, klienci rzadko korelowali z wysoką inflacją. Ta epoka się skończyła. Pojawiły się bankructwa banków. Inflacja spadła, właściwie jest już deflacja, więc i lokaty utraciły swoją atrakcyjność. Pozostały wygórowane oczekiwania.

Posiadacze nadwyżek finansowych chcieliby nadal bez wysiłku i ryzykownych działań, aby ich majątek powiększał się. Do bezpiecznych narzędzi, oprócz lokat, należą również obligacje. Jednak one również mają obecnie bardzo niską rentowność (około 2 % w skali roku). Mniej płynne, za to coraz bardziej atrakcyjne, okazują się inwestycje w nieruchomości. „Są one – jak zauważa Marzena Rudnicka Właścicielka firmy Rudnicka & Consulting Doradztwo na Rynku Nieruchomości i jednocześnie Ekspert Centrum im. Adama Smitha – ważnym elementem rynku kapitałowego, a inwestowanie w nie sprawdzonym sposobem na lokowanie oszczędności i pewny zysk.”

W zależności od posiadanego kapitału i pomysłu można inwestować w ziemię rolną, działki budowlane, mieszkania, a nawet kamienice lub osiedla. Na ziemi rolnej można zarabiać dzięki dopłatom z Unii Europejskiej. Trzeba jednak trafić na odpowiednie areały i podążać za zmieniającymi się przepisami. Jest także ryzyko, że dopłaty kiedyś się skończą. Innym sposobem osiągania przychodu jest przekształcanie ziemi rolnej na działki budowlane. Tutaj jednak znów jest potrzebna wiedza, jakie tereny okażą się atrakcyjne dla potencjalnych klientów.

Inwestowanie w mieszkania pod wynajem wymaga opiekowania się nimi. Podobnie jak w przypadku nieruchomości komercyjnych w tym samym celu. Przy czym, tutaj, dodatkową barierą jest potrzeba zgromadzenia znacznego kapitału. W przypadku mieszkań, zawsze jest ryzyko, że najemca zdewastuje mieszkanie, zniknie, albo przestanie płacić i pojawią się trudności z jego wykwaterowaniem. Podobne problemy nastręczać mogą nieruchomości komercyjne.

Swego czasu była moda na tak zwane condohotele. To rozwiązanie umożliwia przeniesienie odpowiedzialności, związanej z wybudowaniem nieruchomości, jej wynajmem i zarządzaniem, na dewelopera. Formuła przewiduję, że inwestorzy mają udziały w przedsięwzięciu i nie mają odrębnej własności. Kilka nieudanych projektów tego typu, zniechęciło wiele osób do tej formy lokowania pieniędzy. Podobnym rozwiązaniem są aparthotele. Z tym, że w tym przypadku inwestorzy posiadają odrębną własność apartamentu. Całym obiektem zarządza operator, który też zobowiązuje się do zapewnienia określonego zysku.

Pierwsze aparthotele pojawiły się już w latach 80-tych w miejscowościach turystycznych m.in. w Świnoujściu, Kołobrzegu, Karpaczu, Zakopanem. Modele biznesowe z biegiem czasu się zmieniały. Obecnie jest realizowana, na przykład, inwestycja „Lwowska 1” w Krakowie. Zakupiony apartament jest objęty 10-letnią umową najmu z operatorem aparthotelowym. Co oznacza, że przez ten okres nie będzie można zmienić przeznaczenia lokalu. W zamian operator zapewnia, że właściciele apartamentów będą otrzymywali w pierwszym roku – 5 %, w drugim – 6 %, w trzecim – 7 % zysku od kwoty netto zakupu lokalu i udziałów. Od czwartego roku najmu właściciel będzie otrzymywał czynsz stanowiący 35 % całkowitego przychodu netto operatora z aparthotelu pomnożony przez udział właścicielski.

Inwestowanie w aparthotele jest interesująca, ponieważ nie wymaga osobistego zaangażowania w wynajmowanie oraz stałej obsługi przedmiotu najmu. W tym przypadku nie działa również niekorzystne dla wynajmującego ryzyko wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Istnieje także możliwość uzyskania zwrotu podatku VAT bez względu na to, czy się prowadzi działalność gospodarczą. Jest także małe prawdopodobieństwo, że nieruchomość z upływem czasu straci na wartości. To pomysł dla tych, którzy mając kilkaset tysięcy złotych, są niezadowoleni z zysków proponowanych przez banki, lubią stabilne przychody i nie chcą się osobiście, na bieżąco, zajmować się nimi.